近日，房地产市场再迎重大利好。
11月23日，央行网站正式发布《中国人民银行 中国银行保险监督管理委员会关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》(以下简称《通知》)。
《通知》包括6方面16条金融举措，要求保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分金融管理政策、加大住房租赁金融支持力度。
《通知》鼓励金融机构提供配套融资支持，这也是新增的政策工具亮点。在开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款的基础上，商业银行按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，有助于完善“保交楼”政策框架，利用多方金融机构优势推动“保交楼”更好落到实处。
银行机构纷纷出手为房地产行业“输血”
有了明确的政策信号之后，金融机构正在加快对优质房企的授信动作，六大国有银行纷纷出手。
11月23日，交通银行与万科集团、美的置业签署全面战略合作协议。
根据协议，交行将为万科集团提供人民币1000亿元意向性综合授信额度，并提供多元化融资服务，包括但不限于房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、保函、供应链融资、债券投资等。
与此同时，交行将为美的置业提供不超过200亿元人民币意向性授信额度，额度适用范围包括但不限于房地产开发贷款、债券投资、并购贷款、保函、供应链融资等。
同日，中国农业银行与中海发展、华润置地、万科集团、龙湖集团、金地集团五家房企举行银企战略合作协议签约仪式，银企各方将利用各自行业优势，整合资源，深化全面合作，按照自愿平等、互利共赢的原则，围绕商品房、保障房、城市更新等重点领域，在房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、并购贷款、债券承销与投资等业务方面，进一步加深合作，建立长期稳定的合作关系。
第二天，工商银行发布消息称，与万科集团、金地集团、绿城中国、龙湖集团、碧桂园、美的置业、金辉集团等12家全国性房地产企业，以总对总方式签订战略合作协议，提供意向性融资总额达6550亿元。
同日，邮政储蓄银行分别与万科集团、龙湖集团、绿城集团、碧桂园集团、美的置业签署全面战略合作协议，提供意向性融资总额2800亿元。
建设银行也于11月24日邀请88家房地产和住房租赁企业，召开了房地产市场形势展望暨住房租赁基金交流会，并与8家房企签署了合作协议。
同样是11月24日，中国银行与碧桂园、龙湖集团签署《战略合作协议》，进一步加强银企合作。根据协议，中国银行将为碧桂园、龙湖集团各提供600亿元意向性授信额度，在房地产开发贷款、并购贷款、贸易融资、预售资金监管保函、债券承销与投资、个人住房贷款等业务领域深化全方位合作。
至此，包括交通银行、农业银行、工商银行、邮政银行、中国银行、建设银行在内的六家大型银行都已经加入到这场房地产“输血”行动当中。另据相关机构不完全统计，仅11月23-24日两天时间，房企获得来自金融机构的授信及发债额度已近万亿元。
分析人士表示，这一轮重点支持的房地产企业都是经营稳健的优质房企，对这些房企贷款支持，能够有效增强企业的流动性。
“三箭齐发”促进民营房企融资恢复
11月可谓货真价实的“房地产月”，几乎在六大行实质性“输血”的同时。针对房地产行业部分民营企业遇到的融资困难问题，人民银行会同有关部门，从信贷、债券、股权三个融资渠道采取“三支箭”的政策组合，支持民营企业拓展融资。
信贷融资方面，11月21日，在人民银行、银保监会联合召开全国性商业银行信贷工作座谈会上，人民银行党委委员、副行长潘功胜表示，在前期推出的“保交楼”专项借款的基础上，人民银行将面向6家商业银行推出2000亿元“保交楼”贷款支持计划，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持“保交楼”工作。
债券融资方面，11月23日，中债增进公司在民企债券融资支持工具政策框架下，出具对龙湖集团、美的置业、金辉集团三家民营房企发债信用增进函，拟首批分别支持三家企业发行20亿元、15亿元、12亿元中期票据，后续将根据企业需求提供持续增信发债服务。截至当日，中债增进公司已通过公开业务邮箱收到近百家民营房企增信业务意向，正在按照相关机制积极推进业务开展。
股权融资方面，一向敏感的涉房企业A股融资也出现了积极信号。11月21日，证监会主席易会满在2022年金融街论坛上表示，要密切关注房地产行业面临的困难挑战，支持实施改善优质房企资产负债表计划，继续支持房地产企业合理债券融资需求，支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资。
招联金融首席研究员董希淼在接受21世纪经济报道采访时表示，贷款、债券、股权这“三支箭”将呈现出相互促进的作用。“前两支箭”的稳步推进与显着成效将为“第三支箭”快速落地的推进器，而“第三支箭”的支持力度有所递进，与前两支箭形成互补，有助于市场信心的快速恢复。
武汉科技大学金融证券研究所所长董登新认为，必须看到，目前中国房地产市场确实需要洗牌，部分经营不善的房企需要自然淘汰、退出市场，而对于经营有方的房企应该鼓励支持它们通过并购重组做大做强，这样有利于房地产市场更好地新陈代谢、健康发展。未来支持民营房企融资应该是“贷款、债券、股权”，“三箭齐发”促进民营房企融资恢复，支持房企健康发展。
存量、增量同步推进 水泥需求期待改善
从2021年下半年开始，房地产市场出现下行，状态延续至今。
在供给端，开发商资金紧张，债务违约不断出现。继而个别楼盘交付延期，有的地方还出现了烂尾楼现象，甚至有的地方出现业主“强制停贷”。在需求端，居民消费意愿下降，市场预期走低，很多地方的商品房销售额出现明显下滑。
据国家统计局最新数据显示，今年1-10月份，全国商品房销售额约10.88万亿元，同比下降26.1%；商品房销售面积约11.12亿平方米，同比下降22.3%，其中，住宅销售面积同比下降25.5%。
房地产是拉动是水泥需求的关键力量，在国内不少地区，房地产行业带来的水泥需求占到总需求的50%以上。今年上半年，受房地产行业下行，资金到位情况严峻等因素影响，国内水泥需求持续下行。
最新数据显示，1-10月份全国水泥产量175889万吨，同比下降11.3%，创下11年以来新低。
中国水泥网对各地水泥市场的调研情况也表明，房地产是导致今年水泥需求大幅度下滑的关键因素。河南某地水泥企业甚至表示，今年以来当地尚无新建楼盘开工。存量方面，由于资金紧张，房地产施工进度放缓，甚至出现暂时性停工，严重制约水泥市场需求释放。
房地产金融16条还是融资“三支箭”的重点方向是“保交楼”、稳发展，支持优质房地产企业做大做强。无疑将有利于存量市场的发挥，对于水泥需求的回暖也将起到积极作用。
然而，对于房地产行业而言，关键还是需求的恢复，而需求的恢复关键又在于信心重铸。
目前，地方政府正在持续推动需求端发力。包括杭州、成都、西安在内的部分省会城市通过缩小限购区域，修改限购政策等方式刺激需求端恢复。这些示范性动作，释放出的稳楼市、稳预期信号，将有利于提升市场信心，推动房地产行业回归正轨。
“保交楼”解决的是存量问题，降利率、松限购针对的是增量问题，只有同时解决存量和增量问题，房地产行业才能真正复苏，水泥需求才能迎来回暖。
不过，同样需要看到，“房住不炒”的整体基调并未发生变化，当前房地产政策的根本目的在于促进行业优胜劣汰，稳定行业发展态势，房地产行业势必告别以往的“野蛮生长”发展模式。
受此影响，未来随着相关政策效果的显现，水泥需求有望在一定程度上复苏，但长期来看，行业产能过剩问题将进一步凸显。在房地产行业洗牌的同时，关联度极大的水泥行业也难以“独善其身”。
