楼市调控余波持续 房地产行业明年降温

2016-12-15 09:38:07

近日,招商证券、西南证券均发布2017年策略报告,指出房地产投资、销售、开工等指标都将在2017年出现全面下滑,销售金额的下滑幅度可能在10%左右。两家机构均提出了“周期论”的观点,认为房地产市场已进入下行“小周期”。

  在经历火热的2016年之后,房地产市场即将进入下滑期。

  近日,招商证券、西南证券均发布2017年策略报告,指出房地产投资、销售、开工等指标都将在2017年出现全面下滑,销售金额的下滑幅度可能在10%左右。两家机构均提出了“周期论”的观点,认为房地产市场已进入下行“小周期”。

  但上述机构认为,房价并不存在大跌的基础。高地价带来的成本压力,以及宽松货币环境的背景,都将给未来的房价带来支撑。这将使房价出现小幅下挫,而非大面积调整。

  调控余波

  受调控政策影响,楼市成交量下滑态势已经延续了一个月。根据中原地产统计,12月首周(11月28日-12月4日),全国54个城市签约住宅5.74万套。虽比此前一周有所升温,但成交量已连续5周低于6万套,比11月前的平均成交水平下降近两成。

  造成市场下滑的直接原因,是今年以来的三轮楼市调控。

  第一轮调控出现在今年年初,由于上海、深圳等一线城市出现过热现象,以这两个城市为首,清查“首付贷”等维护市场秩序的工作展开,北京也随后跟进。在这期间,南京、苏州、厦门等城市因出现房价上涨过快、高价地频出,也出手调控。主要措施体现在出台“限价令”、小幅提高信贷门槛等。

  第二轮集中在国庆长假前后,全国20多个城市密集出台调控措施,政策内容集中在限购、限价、增加供应等方面。从部分城市开始清查拿地资金情况来看,资金层面的收紧已现端倪。

  第三轮调控集中在11月中上旬,杭州、深圳、南京、武汉等城市都在此前基础上进一步收紧了楼市政策,并将调控手段聚焦在了货币政策上。当月月底,上海、天津、北京也先后跟进。

  截至21世纪经济报道记者发稿,本月尚无城市出台新的调控政策,但此前调控的影响仍在延续。数据显示,截至12月首周,全国十大主要城市新房库存为33.34万套,比10月末的水平高出9000套左右。这也是最近一年来,热点城市库存首次出现上涨。

  西南证券指出,从2010年9月开始至2014年的调控中,共有46个城市出台了限购限贷相关政策。2016年开始的这轮调控,总体力度要弱于此前,但有从严趋势。

  但也有部分机构指出,虽然今年出台楼市调控的城市数量不及以往,但从政策手段和执行力度上看,部分城市的调控政策已经称得上“史上最严”。且从现有的政策基调来看,调控从紧的局面并不会在短期内结束。

  住房和城乡建设部原副部长仇保兴在近日的“第14届中国财经风云榜第七届地产金融创新峰会”上表示,近两年,在全国660个城市中,只有不到20个城市出现了房地产价格持续上升。但这20个城市却占了全国金融资产的50%以上,一旦房地产资产泡沫破裂,就会因现代金融的传导性而影响全国。这种表态也暗示,部分城市的调控政策恐不会在短期内出现松动。

  调整将至

  除上述政策影响外,房地产市场本身具有的周期性特征,也决定了其下滑不可避免。

  西南证券表示,我国房地产行业具有小周期的特点。完整的小周期在2-4年左右,其中上升周期一般只有1年左右时间。2015年和2016年均处于上升周期,主要得益于资金面和行业政策的相对宽松。未来需求的下滑将使楼市步入下行周期,预计2017年全国商品房销售增速和房地产开发投资增速将双双下滑。

  招商证券也表示,“经过十几年的快速发展,房地产行业已呈现出较强的周期属性。”该机构指出,本轮小周期复苏始于2014年底以来的流动性宽松及行业加杠杆。2015年为复苏年;2016年为繁荣与转折年,热点城市逐步扩散(由一线蔓延至强二线、弱二线及强三线等),部分城市房价加速上涨。预计今年一手住房销量将超过13亿平方米(同比增长20%),创历史新高。

  上述机构指出,需求短期透支及政策拐点导致2017年为销量小年,预计全年的商品房销售量下降10%左右。但绝对规模仍将达到13亿-14亿平方米,成为仅次于2016年的次高点(仍高于2013年)。

  房价方面,招商证券认为,开发商资金链收紧影响供给节奏,土地价格影响成本端且对房价构成正反馈,流动性及通胀预期通过影响投资需求进而对房价构成一定支撑。因此,2017年房价没有大跌基础。但部分二线城市由于潜在供应量增幅较大,房价存下跌压力。

  由于量价均存在下跌压力,房地产市场的其它指标也将受到影响。招商证券预计,2017年房地产新开工面积将下降5%-10%,二线城市的降幅略大;房地产投资增速放缓,预计全年增长0%-3%,三线城市增速略低。

  受此影响,房地产对于宏观经济的拉动作用或将下滑。2016年前三季度,房地产对经济增长的贡献率为8.02%,处于历史高位。西南证券指出,考虑到房地产产业链上有着众多行业,其对经济增长的实际拉动作用可能达到20%-30%的贡献率。但这一比重可能会出现下降。

  从中长期来看,情况亦不乐观。按照西南证券分析,劳动年龄人口比例已从2011年开始下降,购房主力20-49岁人口比例也在下降,加之城镇化已进入下半场(城镇化率在2015年末达到56.10%),未来购房需求将逐渐减少。

  因此,无论从短周期还是长周期的视角,房地产业都在迈向衰退阶段。主流观点认为,在广大三四线城市,大量的库存规模及其带来的金融风险,将在未来进一步凸显。

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2016-12-15 09:38:07

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2015年是建筑业的“危机”年,固定资产投资、房地产业的下滑,给建筑业带来很大的发展危机。做为建筑业的供给端之一——混凝土与水泥制品行业经济运行也面临着近年来最为困难的局面。回顾不平凡的2015年,治霾、史上最严工程质量法、19天建57层高楼、供给侧改革、海绵城市、综合管廊、资源综合利用退税、PPP、简政放权、互联网+这些关键词牵动着混凝土与水泥制品行业的发展。

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住建部部长陈政高28日在全国住房城乡建设工作会议上明确上述工作重点,他还表示,明年新安排600万套棚户区改造任务,继续推进棚改货币化安置,努力提高安置比例。

2015-12-29 09:34:03

据人民日报12月18日消息,中央城市工作会议将于近日召开。这是时隔37年后,“城市工作”再次上升到中央层面进行专门研究部署,预示着我国城市工作将迎来重大变化。

2015-12-19 08:39:07

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2015-12-16 10:25:35

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2015-11-24 10:54:24

房地产市场政策再次释放调整信号。这背后是房地产数据已经接近“警戒线”。楼市正处于去库存阶段,高层近日也两次提到房地产去库存。除此之外,棚户区改造、房地产信贷、税收等的调整都将是发力重点。

2015-11-18 09:35:33

房地产市场政策再次释放调整信号。这背后是房地产数据已经接近“警戒线”。在中原地产监测的21个城市中,11个城市10月库存量较上半年末有所增加,从消化周期来看,三成城市超过一年,另有三成城市消化周期为半年。楼市正处于去库存阶段,高层近日也两次提到房地产去库存。除此之外,棚户区改造、房地产信贷、税收等的调整都将是发力重点。

2015-11-17 09:48:59

2015年上半年,金隅股份实现营业收入人民币180.6亿元;实现主营业务毛利率27.4%;实现净利润10.2亿元;实现归属于母公司股东的净利润10.5亿元,实现基本每股收益0.22元。

2015-09-08 10:04:41

国务院发展研究中心宏观经济研究员张立群出席2015中国水泥网年会并做主题报告。他表示,2015年,随着国内外经济环境变化,预计中国经济增速换档基本完成,经济增长可以大体稳定在略高于7%的区间。

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2015年1-2月,全国投资、产出和消费均出现增速下滑的走势,全国水泥产量却逆势上涨,水泥价格重新进入下降甬道,2月底全国水泥价格指数较去年12月底下降2.62个点。

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2015-03-16 10:47:16

3月4日,中华人民共和国第十二届全国人民代表大会第三次会议在北京开幕,国务院总理李克强代表国务院,向大会报告政府工作。

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2014年预拌混凝土消耗量同比增速较去年大幅下滑;混凝土与水泥制品行业主营业务收入及利润随着产量增速的下降同比增速大幅缩减,从市场运行情况来看,商品混凝土价格较为稳定,与2013年相比有小幅上涨。

2015-02-21 08:53:02

汇丰23日公布10月制造业PMI初值为50.4,较上月终值回升0.2个百分点,连续第五个月高于荣枯线,创3个月新高。

2014-10-24 07:01:33

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2014-10-14 09:56:15

多机构预测全年经济增长7 .3%左右,专家建议将明年增长目标定在7%,改革应急式的项目投资模式。

2014-10-13 10:08:10

Adani is also a big man in the Indian cement industry and is the second largest cement producer in India. He entered the industry in 2022 with the acquisition of Holcim's cement business in India, which acquired about 70 million tons of cement per year for $10.5 billion. Adani plans to expand its annual cement production capacity to 140 million tons by 2028. Adani has previously invested $1.6 billion to acquire Sanchi Cement and Penna Cement, and is expected to acquire an additional 21 million tons of production capacity.