中国水泥网行情数据中心消息，12月2日起浙江省内多地水泥市场成交价格再次暗降20-30元/吨。
11月以来，浙江水泥实际成交价格已普遍暗降两轮，累计幅度60-80元/吨左右。另外，11月以来粤北及珠三角地区累计下调100-140元/吨，外来水泥局部片区实际成交累计跌幅近200元/吨。
作为长三角及珠三角两大重要水泥市场的核心区域，广东、浙江水泥价格走低也是全国水泥行情整体下行的一个缩影。中国水泥网大数据显示，进入10月中下旬以后，全国水泥价格指数从213.81高位一路回落至当前的200左右，且不少地区价格下行压力依旧较大。
10月1日-12月1日全国水泥价格指数走势
水泥作为一种大宗工业产品，价格走势与工程施工进度密切相关，因此全年行情具有明显的周期特性。12月虽已经步入传统旺季尾声，但从以往经验来看，通常市场还会有一段时间的上升期，不过2021年却打破了这一规律。
中国水泥网大数据显示，2021年全国水泥价格指数在10月20日达到下半年峰值，随后一路下跌。对比过去5年，下半年全国水泥价格指数拐点几乎都集中在12月中旬左右，2017年上行态势甚至延续到次年1月初，2021年全国水泥价格指数拐点较往年提前了2个月左右时间。
从需求到供给 多因素致今年水泥价格拐点提前
国内水泥价格提前开启下行通道，与前期水泥价格超预期上涨、市场需求下滑以及煤炭价格回落等因素密切相关。
1、前期涨幅过大，水泥价格高位回落
虽然近期国内水泥价格持续下跌，但是整体来看仍然处于历史较高水平。截止到12月1日，全国水泥价格指数200.52，同比上涨29.41%，而过去三年同期全国水泥价格指数基本在160左右，由此反映出当前全国水泥价格依旧较大幅度高于往年。
另外，据中国水泥网行情数据中心消息，当前南方地区P.O42.5水泥价格普遍在700-800元/吨之间，尤其是广东、浙江都在700元/吨以上。
当前水泥价格较高主要源于前段时间水泥价格“超常规”上涨。
今年九、十月份，受能双控影响，水泥企业较大面积停产、限产，叠加传统旺季到来，水泥市场需求增长，水泥价格持续高涨。中国水泥网检测数据显示，全国水泥价格从8月初开始持续上涨，10月下旬一度达到649元/吨，累计涨幅超过50%。
在广东等部分热门地区，P.O42.5散装水泥到位价甚至超过900元每吨。水泥价格创造历史记录的地方比比皆是，全国水泥价格远超旺季正常上涨幅度。
进入10月中下旬，水泥行业停限产情况逐步改善，企业开始满负荷生产，供给放开，水泥价格出现正常的高位回落。
2、市场需求相对疲软，价格缺乏支撑
9-11月份是施工旺季，也是水泥市场需求旺季，在南方不少地区甚至会出现水泥供不应求的情况，即便是北方地区，在错峰生产、环保限产等影响下，也能基本实现市场平衡，进而为价格稳定及上涨创造条件。
作为市场化程度极高的行业，价格是水泥市场需求态势的最直观反应。今年在错峰生产、环保限产等供给侧限制措施力度不减背景下，水泥价格提前2个月开始下滑，除市场价格处于高位以外，也表明当前市场需求不容乐观。
近日，江苏鹤林水泥在接受央视采访时表示：“最近销量运输量与往年相比大概减少了20%”。南京新星港混凝土企业张春也表示，受房地产等因素影响，出货量下滑严重，下滑了接近50%。
分析人士表示，今年钢材、水泥、砂石等大宗商品价格较高，加之地产调控政策影响，融资难度加大，开发商债务问题加剧，下游资金链紧张，导致水泥需求疲软。
上海元炬实业集团支明德：“今年前一波水泥价格的疯涨导致下游成本增加，所以下游企业大多考虑的是适当减产和减量”。
统计数据也显示，今年1-10月，房地产新开工面积同比下滑7.7%，房地产开发企业购置面积下滑11%。仅10月份，新房开工面积下跌超过30%，房地产销售下滑超过20%，房地产投资同比下滑超过5%。
中国水泥网水泥大数据研究院首席分析师郑建辉在接受央视采访时也指出，国内有些地方磨机运转率只有10%、5%，说明整体的需求非常差，到了后期，尤其是到12月份到明年1月份，价格跌幅可能会明显加大。
3、煤炭价格回落，水泥生产成本下降
在水泥生产成本中，煤炭占据极大的比重。今年国内水泥价格大幅上调，与煤炭价格略创新高，拉升水泥生产成本有着重要关系。随着国家发改委连续发文，引导煤炭价格回归合理水平，国内煤炭价格开始回落。
当前，煤炭到场价格已经降至1200-1300元/吨，倒退回今年一季度的水平，比10月中旬最高点下降31%左右。
煤炭价格下跌，直接导致水泥生产成本下降，进而为水泥价格创造了更多的回落空间。
告别高周转、高杠杆房地产行业正在“降温”
较长时间以来，高周转率一直是房地产行业得以高速发展的一个重要原因。
基于对房价上涨的预期，加上过去预售款监管存在不足，开发商借用期房销售，拿着预售款，新拿地、新开工，新项目符合条件之后，再做预售，再拿新地、新开工，如此循环往复下去，实际拿着居民预收款加杠杆，一个项目预收款可以应对多个项目新开工，从而扩大新开工面积，施工面积和自身规模。
红塔证券文章指出，过去一段时间，房地产投资之所以能够维持韧性很大程度上与房企采用高周转率、高杠杆的经营模式有关，而这种模式对于资金链特别是销售回款的依赖是很高的。
不过，如今在房住不炒背景下，金融监管力度不断加大，商业银行房地产贷款占比和个人住房贷款占比受限，二手房交易遇冷，房地产企业融资难度加大，房子的投资属性正在降低，高周转率、高杠杆发展模式迎来极大挑战。
根据中国房地产指数系统百城价格指数，2021年1-11月，百城新建住宅价格累计上涨2.46%，二手住宅价格累计上涨3.36%。11月，百城新建住宅价格环比下跌0.04%，为2015年5月以来的第二次下跌（第一次下跌出现在新冠疫情初期的2020年2月），环比下跌城市数量增加至53个；百城二手住宅价格环比下跌0.08%，跌幅较10月有所扩大，环比下跌城市数量增加至68个。
在关键的土拍和新开工面积方面。2021年1-11月，全国300城住宅用地推出面积同比下降11.3%，成交面积同比下降28.3%。其中一线城市推出面积同比增长53.0%，成交面积小幅增长；二线、三四线城市供求规模同比均下降。
住房和城乡建设部政策研究中心原主任秦虹认为，去年8月落地发力的房地产“三线四档”管理和年初实施的银行业金融机构房地产贷款集中度管理，对房地产行业资金的需求和供给两端同时收紧，改变了房地产行业过去二十几年所形成的“高杠杆、高周转”发展模式。
预计房地产金融政策的进一步收紧的可能性较低，预计未来金融政策将坚持“巩固成效、方向不变”，保持个人购房首付和利率稳健以抑制个人投机炒房，坚持“三线四档”原则管控企业负债，落实房地产贷款集中管理引导资金支持实体发展。
中指研究院常务副院长黄瑜则表示，2022年房地产市场步入下行周期，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”测算，2022年全国房地产市场将呈现“销售面积回落，销售均价平稳运行，新开工面积继续下降，投资低速增长”的特点。
基建或将成为水泥市场“托底”关键
房地产是拉动是水泥市场需求的关键因素，在国内部分地区，房地产水泥需求占比甚至占到全部需求的50%以上。对房地产市场严重依赖，也导致了水泥市场态势极易受到房地产行业影响。
以河南为例，在上半年和下半年两个市场旺季，国内多数地区水泥价格均出现了大幅上涨，但是河南市场却疲态尽显，甚至在上半年一度出现价格大跌情况，当地房地产市场态势下滑是关键因素之一。
如今，在国家宏观调控政策指引下，房地产正在回归本质的居住属性。稳中求进，逐步摆脱经济对房地产的依赖，实现经济发展进程中的平稳转型将是大势所趋，在此背景下，房地产投资热度正在褪去，进而导致水泥需求逐步下滑。
分析人士指出，整体来看2022年房地产投资大概率下滑，基建及保障性租赁住房建设将可能在稳定经济增长，进而支撑水泥需求方面发挥重要作用。
保障性住房方面，今年7月《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》发布，此后多地纷纷出台具体政策细则。比如上海计划在“十四五”期间，新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的40%。浙江表示在“十四五”期间，全省建设筹集保障性租赁住房120万套（间）。
截至11月26日，已有广东、湖北、浙江、山东、海南、吉林等6个省份和上海、成都、武汉等19个城市出台了关于加快发展保障性租赁住房的实施意见或征求意见稿。专家表示，“十四五”时期，加快发展保障性租赁住房将成为我国住房制度改革的重中之重。
基建方面，我国国土面积广阔，经济发展区域差异较大，基础设施建设方面仍然存在较大的成长空间。近年来，长江中游城市群、粤港澳大湾区、成渝双城经济圈等发展计划相继提出和落实，未来将持续为基建投资提供有力支撑。
另外，今年2月中共中央、国务院印发《国家综合立体交通网规划纲要》，明确提出，到2035年，基本建成便捷顺畅、经济高效、绿色集约、智能先进、安全可靠的现代化高质量国家综合立体交通网，实现国际国内互联互通、全国主要城市立体畅达、县级节点有效覆盖，有力支撑“全国123出行交通圈”（都市区1小时通勤、城市群2小时通达、全国主要城市3小时覆盖）和“全球123快货物流圈”（国内1天送达、周边国家2天送达、全球主要城市3天送达）。交通基础设施质量、智能化与绿色化水平居世界前列。
到2035年，国家综合立体交通网实体线网总规模合计70万公里左右（不含国际陆路通道境外段、空中及海上航路、邮路里程）。其中铁路20万公里左右，公路46万公里左右，高等级航道2.5万公里左右。沿海主要港口27个，内河主要港口36个，民用运输机场400个左右，邮政快递枢纽80个左右。
总体来看，房地产行业形势下滑或成为水泥市场需求步入下行周期的助推器，但基建、保障房建设等将在稳定水泥需求方面发挥重要作用，进而支撑水泥行业平稳发展。
