老旧小区改造或拉动超3万亿投资

2020-07-22 09:51:20

那么,老旧小区改造可以带动多少投资?多家机构测算,老旧小区投资总额或超3万亿元。

国务院办公厅日前印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(以下简称《意见》),全面推进城镇老旧小区改造工作。《意见》明确了城镇老旧小区改造的任务、要求、资金来源等。

实际上,在今年的《政府工作报告》前后,“老旧小区改造”就被频频提及,且今年老旧小区改造在实施规模明显扩容、融资支持增强。4月14日,国常会提出“2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,比去年增加一倍”。

“叠加当前房住不炒、棚改收紧的大环境,老旧小区改造可以作为稳投资的一大抓手,部分对冲投资下滑。”国盛证券宏观首席分析师熊园说,老旧小区改造的重要性和紧迫性在当下凸显。

交通银行金融研究中心高级研究员刘学智持有类似的看法,“疫情冲击之下,老旧小区改造对改善需求能够起到重要的作用。其中,今年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,这一数量比去年增加一倍,会对投资的增长起到明显的促进作用。老旧小区改造属于房地产投资的一部分,在老旧小区改造的带动下,预计下半年房地产投资增速有望显著加快,预计全年房地产投资增速能达到5%左右的增长。”

那么,老旧小区改造可以带动多少投资?多家机构测算,老旧小区投资总额或超3万亿元。不过,也有机构认为,当前市场测算的老旧小区改造的投资规模偏高,与实际有所偏离。该机构乐观估计,老旧小区改造投资总规模有望达到2万亿到2.5万亿元,带动固定资产投资3.6-4.5个百分点。

能拉动多少投资?

分析:或需要超3万亿元的投资

根据此前住建部的摸排结果显示,全国2000年以前建成的老旧小区近16万个、涉及居民上亿人、超4200万户。国务院参事、原住建部副部长仇保兴在2019年提出,“据初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元,如改造期为五年,每年可新增投资约8000亿元以上。”

据恒大研究院王菁菁研究员的报告,按老旧小区改造的三大内容来看,基础类的改造平均成本约每平方米300元,按40亿平方米待改造面积测算,预计全国老旧小区基础设施改造需投入1.2万亿元;改善类改造若只考虑电梯和停车场,预计需要至少2.66万亿元;对于提升类改造来说,若按每个小区投入400万元、17万个小区估算,需要0.68万亿元。因此,保守估计老旧小区改造至少需投入4.54万亿元。

兴业银行首席经济学家鲁政委团队也估计,全国范围内的老旧小区改造,至少需要3.85万亿元的投资,投资规模十分可观。

不过,在熊园看来,当前市场测算的老旧小区改造的投资规模偏高,与实际有所偏离。“目前市场上常用的老旧小区投资规模估测为4万亿元,对应的每平米投资金额高达1000元,远高于近年来各地的实际投资强度,主因多数地区的老旧小区改造还是较为基础,实际旧改投资规模明显较低。”

熊园团队根据各地实际投资规模和住建部规划,基于中性假设,按照当前各地实际投资强度,老旧小区改造投资总规模约0.8万亿-1.4万亿元,可带动固定资产投资1.5-2.5个百分点,其中:今年投资规模约2000亿-3000亿元,可带动固定资产投资约0.4-0.5个百分点;基于乐观假设,比如专项债等财政资金支持力度进一步加码、大幅提高加装电梯的补贴比例等,则可能显著提升老旧小区改造投资规模。此时老旧小区改造投资总规模有望达到2万亿-2.5万亿元,带动固定资产投资3.6-4.5个百分点,其中:今年老旧小区改造投资规模可能达到4000亿-6000亿元,带动固定资产投资约0.7-1.1个百分点。

刘学智并未对老旧小区改造的投资规模进行测算,在他看来,老旧小区改造体量本身不是特别大,其对经济增长的直接拉动作用不见得特别大,但它会间接带动一系列的投资。“作为房地产投资的一个环节,它会带动产业链上下游的需求,比如上游的钢材、水泥,下游的装潢涂料、家具、家电等产业,也会明显改善制造业一系列的需求和消费。从这个意义上看,老旧小区改造对经济拉动的作用是比较明显的。”

资金从哪儿来?

分析:建议完善旧改项目筹资机制

老旧小区改造的投资规模可观,对于资金的需求十分迫切,但如何解决这一问题?《意见》指出,建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制——合理落实居民出资责任、加大政府支持力度、持续提升金融服务力度和质效、推动社会力量的参与。

近期,金融机构已经在行动。7月17日,国家开发银行与5省,中国建设银行与9个城市分别签署战略合作协议,计划未来5年向5省9市共提供4360亿元贷款,重点支持市场力量参与的城镇老旧小区改造项目。

但老旧小区改造在资金来源上仍存在一些待破解的难题。

今年4月14日的国常会提出,要建立政府与居民、社会力量合理共担改造资金的机制,中央财政给予补助,地方政府专项债给予倾斜,鼓励社会资本参与改造运营。7月20日发布的《意见》也指出,支持各地通过发行地方政府专项债券筹措改造资金。

“老旧小区改造具有收益性的项目很少,社会资本参与的积极性不太高。可以探索推动小区物业的改造,用物业的收益来作为社会资本参与的回报。”刘学智说。

熊园持有类似的看法。“老旧小区改造工作主要依靠地方财政和水电气企业出资,主要问题是资金来源较为单一,地方压力较大,这也不利于旧改项目的长效管理和可持续运营。”熊园建议完善旧改项目筹资机制。

其中,在中央政府支持这一问题上,熊园建议可适当放松地方政府旧改项目的融资限制,如已经实施的允许地方发行旧改专项债,还可以直接加大中央对旧改项目补助力度;对于社会资本参与度较低的问题,建议平衡好公益性和市场化项目比例,管好用好养老、托幼等服务设施的运营收入、电梯停车场等基础设施的管理费用,运用市场化方式吸引社会资本积极参与;最后,对于居民参与度较低的问题,建议进一步做好群众工作,权责对等,鼓励社区居民对旧改项目全程参与(包括前期项目筹划设计、中期采购施工监管、后期监督共管等),以旧改工作为契机,提升社会治理水平、锻炼基层组织动员能力。

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2020-07-22 09:51:20

Recently, the overall domestic demand has declined steadily, coupled with the weakening of local cost support, and the price of concrete has been stable and small. From November 14 to November 20, the national concrete price index closed at 112.35 points, down 0.13% annually and 10.08% year-on-year.