一．从价值重构看房价
1．从造价看房价
（1）改革开放初朝，房子造价30-50元/平方米，等于2－4个月工人工资，
（2）2003年，房子造价500-1000元/平方米，等于1－2个月工人工资，
（3）2017年，房子造价1000-2000元/平方米，等于0.25-0.5个月工人工资。
从房子造价看，30多年间上涨了30多倍，看似涨了很多；
相对于工人月工资比值，30多年间下降了约8-10倍，实际下降了很多。
2．从土地性质城市大小看房价
（1）边远农村住房，300-1000元/平方米，
（2）小城市郊区的农村没拆迁希望的住房，1000-2000元/平方米，
（3）小城市的商品住宅，3000-6000元/平方米，
（4）大中城市的商品住宅，6000-30000元/平方米，
（5）一线城市的商品住宅，3-10万元/平方米。
3．从地段看房价
（1）地段地段还是地段
（2）规划规划还是规划
（3）参考李嘉诚的其它观点
4．从人口流向和人口结构看房价
（1）人口从村镇流向县市，从县市流向省会，从省会流向北上深，房价逐级上涨，级差越来越大，
（2）人口从东北、西北、华北等三北地区流向东南，房价与地势、纬度相反，级差越来越大
（3）越来越老的村镇，房价瘟猪；尚能继续保持年轻的城市，房价还会波浪中涨涨涨
（4）收入高素质高的人群聚集的地方，房价还会涨涨涨；资源枯竭、投资环境恶化的地方，房价不可能涨涨涨，相对于购买力平价，只有跌跌跌！
5．从财富载体看房价
当一个社会中，财富的70％为房产的时候，房房产的本质是财富的可靠和主要的载体。
在流动性相对稳定的时期，货币总量在本质上是财富总量的正比函数；
在货币总量快速增长的时期，货币总量的不断上升体现为房产的货币计价均值不断快速上升。
6．泡沫的固化与房价
财富的不断增长有时会有难度，货币的数量的不断增长永远没有什么难度，所以，房价的泡沫可以不断地被更充分供应的货币固化，就比如水泥+水，看着是泥桨，隔天就固化了。
只是农村的房子，就好像伪劣水泥，强度上不来，甚至于早早地倒缩了，酥了！
7．杠杆
持有低息的杠杆，资产净值上升快于负债上升，
不持有杠杆，资产净值看起来上升，实际没有变化，
持有高息杠杆，资产净值被杠杆吸干。
8．声明：
核心城市、中心城市房产价格长线上升，不代表短期总是上升的。
9．感叹：
水泥价格为什么涨得慢，相对于购买力平价，价格不到三十年前的三十分之一？
二．什么力量在推动水泥价格上涨
1．去产能-去产量的政策和实践，推动水泥价格上涨，具体主要有：
（1）淘汰落后
（2）错峰生产
（3）环保限产
2．成本上升推动水泥价格上涨，具体主要有：
（1）煤炭成本上升
（2）原料成本上升
（3）运输成本上升
（4）环保成本上升
（5）安全成本上升
（6）人工成本上升
（7）产能发挥低导致分摊成本上升
（8）歧视性金融政策导致财务成本上升
（9）国营客户占比上升导致销售成本上升（压款和腐败）
3．行业集中度提升，利于推动水泥价格上涨
中建材-中材、金隅-冀东、华新-拉瑞、??，推动行业集中度不断提升，许多地区前三甲产能占比已经大于60％，前十名产能占比已经大于80％，有利于推动水泥价格上涨。
4．企业自律意识和行业合作意识提升，有利于推动水泥价格上涨
5．资本的力量推动水泥价格上涨
资本为了实现资本的快速增值，会借适当的时机，推动水泥价格上涨。资本介入较深的上市水泥企业，如华新水泥、天山水泥、上峰水泥等等，可能会寻思通过各种渠道，借势推高水泥价格，并趁机推高水泥股价，获利了结。
6．另外的感叹：
为什么有部分销售高管不希望水泥价格上涨，恐怕也是利益在作祟吧？
三．价值重构：
从水泥价格上涨到水泥企业价值提升：
1．从初始造价看水泥企业价值
生产能力200万吨/年的水泥企业，造价大约4.0－6.0亿元，
2．从重置成本看水泥企业价值
生产能力200万吨/年的水泥企业，现造价大约6.0－8.0亿元
3．恶性竞争下的水泥企业价值
等于或小于0
4．行业协同阶段的水泥企业价值
生产能力200万吨/年的水泥企业，通过行业协同，如果毎年能提高水泥均价15元/吨，年净增效2000万元，以10倍市盈率计，相当于企业价值提升2亿元
5．兼并重组阶段的水泥企业价值
生产能力200万吨/年的水泥企业，如被区域内400万吨/年的水泥企业兼并重组，并且提升区域内水泥均价30元/吨，年净增效12000万元，以12倍市盈率计，相当于使兼并重组后600万吨/年的水泥企业资本增值14亿元
6．合法垄断阶段的水泥企业价值
更大范围内的兼并重组联合完成后，如果中国建材和海螺水泥生产规模分别达到10亿吨/年和7亿吨/年，实际产量分别达到7亿吨和6亿吨，吨净利分别达到50元和100元，按15倍市盈率计，中国建材市值5000亿元以上，是目前中建+中材市值的10倍以上；海螺水泥市值9000亿元以上，是目前市值的近10倍。
如果水泥价格长期稳定在国际均价，效益还要翻倍。
7．海螺水泥总市值何时大于茅台
这个时候，海螺水泥总市值大于茅台了!!!
这个时候，茅台股价跌去30％以上!!！
这个时候，海螺水泥股价达到200元以上，甚至500元！
毕竟，
酒喝了，留下了糊凃！
水泥用了，铸留下基业！
8．感叹：
比当期效益更重要的，是企业的长远价值。
四．2017年，长江中下游地区水泥价格预测
1．权威声音
权威人士预计，今年河南、山东水泥在错峰生产、环保限产等因素影响下，价格将不断上涨，价格高点会在11月份超过500元/吨，笔者认为很有可能实现。
2．历史回顾
历史上，长三角地区水泥价格曾经在2003年下半年和2011下半年冲上600元/吨的高位，海螺水泥曾经有过单日单次上涨80元/吨的壮举。
3．现状
目前，沿江熟料全线低库位，资源已趋紧张，出厂热料价格己大部分在280元/吨以上。
4．四季度地区价格预估：
今年的长江中下游地区水泥价格高位会是多少呢？笔者认为，分三种情况：
第一种情况：
在晋冀鲁豫价格上涨的拉动下，随机跟随，主要企业放量生产；
对应价格高点：350元/吨
第二种情况：
在晋冀鲁豫价格上涨时，适当增加库存，积极主动跟进价格，减轻鲁豫市场价格上涨阻力；
对应价格高点：500元/吨
第三种情况：
在水浕价格上涨进入无阻力区时，沿江省份因为PM2.5指标下降15％的任务没有完成而临时性釆取限产措施！
对应价格高点：600元/吨
五．免责声明
个人观点，仅供讨论参考，不作投资参考！
