去年以来，房地产行业加速下行。每一轮房地产行业下行周期，都比上一轮下行周期来的更猛、波及面更大。这一次的影响将是深远的。伴随着房地产投资、新开工项目数量的回落，水泥需求受影响在意料之中，影响幅度之大却在意料之外。是什么原因使得影响幅度如此之大？下一个能够平衡房地产端水泥需求萎缩的“希望”是什么？
2000年以来房地产下行周期：一次比一次猛烈
本文以国家统计局发布的国房景气指数为基础来进行周期的划分。2000年以来，我国房地产市场经历了四轮下行周期，本轮房地产景气下行周期始于2021年12月。2021年下半年以来，房地产销售尽管有所趋冷，但总体保持偏稳运行，2021年12月以后市场下行速度加快。
对比水泥行业需求、利润数据，每一轮房地产行业下行期，对水泥行业的经营效益均产生了明显的冲击，而且一次比一次更大。第一轮仅经历了不到一年的时间就出现了明显反弹；第二轮、第三轮和第四轮行业利润的降幅一次比一次猛烈，所需要经历的时间也一次比一次要长。
表：2000年以来，四轮房地产下行周期
数据来源：水泥大数据（https://data.ccement.com/）
房地产市场仍尚待企稳
当前，房地产市场主要问题是流动性问题而非缺需求。房住不炒已将炒房客拒之门外，上一批刚需购房者又尚在高杠杆的“包袱中”，而新的计划入局者由于不稳定的个人经济预期、居高不下的房价而踌躇不前，况且新的刚需购房人群数量也正在快速减少。房价与收入（及收入预期）不匹配、改善者的短期动力不足，其中部分刚需人群转向房价与收入更匹配、生活水平尚可的三、四线城市，一、二线城市虽然逐步调整限购、信贷政策，但仍有待企稳。2023年一季度，居民人均可支配收入增长3%，明显低于房贷利率水平，利率水平仍有下行空间。
图1：2023年一季度居民人均可支配收入增长3%
数据来源：水泥大数据（https://data.ccement.com/）
房地产市场仍是支柱产业
房地产行业的下行不仅影响了地产端的水泥需求，也对相关配套市政项目的水泥需求产生了影响，三年疫情加大了两者影响的相关性，造成了对水泥需求影响的放大。1月至5月，城投债共发行26719亿元，同比增长24%。由于土地出让收入继续减少（财政部数据显示，1-5月国有土地使用权出让收入14893亿元，同比下降20%），政府支出有增无减，今年城投债虽然增长，但其中借新债还旧债也明显增多。由于资金问题，市政项目的开工及施工进度受到影响，进而影响水泥需求。
国家层面明确表示，房地产市场仍然是支柱产业。笔者认为，房地产端的水泥需求无可替代，下一个希望依旧会是“房地产”。
（1）房地产终会见底 品质住房需求有望打开新空间
1-5月，商品房销售面积同比下滑0.9%，降幅已较去年同期大幅缩窄，而竣工面积则出现大幅反弹19.6%。房地产市场“竣工底”已经兑现，而“销售底”离真正见底出现转正或许为时仍早，房地产市场的复苏是个分阶段缓慢的过程，而“开工底”将更晚一些。当前，“保交楼”依然是房地产政策的主线，而非所谓采取刺激政策“救楼市”以提振内需。从企业端看，近期部分房企也继续强调后期经营围绕“保交楼”。“保交楼”当前仍存在着难点和堵点，政策力度仍有待进一步加大。
图2：2023年1-5月，地产销售面积及新开工面积依然维持负增长
数据来源：水泥大数据（https://data.ccement.com/）
然而，“销售底”、“开工底”终会来临，房地产终会全面见底（或在明年上半年）。见底后，笔者认为，房地产市场，将进入一个更平稳、更健康的阶段，继续承担水泥需求结构中的关键角色。
近日，住建部部长强调“探索建立房屋养老金制度，为房屋提供全生命周期安全保障。”目前，我们房屋质量问题突出，尤其是期房销售大幅增加了售后维权问题，房屋维修成本明显增加。同时，随着房龄的增加，住房安全隐患增多，居民住房品质亟待提升，房屋养老金制度的探索有利于重新思考下一代住房标准。不过，资金问题依然是一个难以解决的问题，尤其是房子到龄后的拆迁问题也涉及庞大的资金规模。国内需要建立相应的机制来解决这部分问题，从而推动我国居民住房向更高品质迈进。在此过程中，品质住房需求有望打开新空间，相应的配套市政项目同样面临着品质提升的要求。
（2）基建狂魔“露疲态”
高速公路、高速铁路等传统大型基建项目的空间未来将逐渐变的有限，或加速拖累大基建端的水泥需求。一方面，大基建项目经营的效益并不乐观，铁路、公路项目需要经营维护成本，同时还有相应的财务成本，而对应的收益却难以实现盈亏平衡。以公路为例，我国收费公路全行业自2015年以来已经连续多年存在收支缺口且缺口正不断扩大。2021年度，全国收费公路车辆通行费总收入6630.5亿元，支出总额却达12909.3亿元，负债更是十分惊人。经营问题将制约后续基建的力度。另一方面，适度超前的基础设施建设投资将提前透支后续需求，加之如农村公路等部分基建项目规模的减少，对2025年以后将产生重要影响。其中，部分地区的时间点已经提前到来。
