地产下行 水泥需求的下一个“希望”在哪?

2023-06-30 11:46:59

伴随着房地产投资、新开工项目数量的回落,水泥需求受影响在意料之中,影响幅度之大却在意料之外。是什么原因使得影响幅度如此之大?下一个能够平衡房地产端水泥需求萎缩的“希望”是什么?

去年以来,房地产行业加速下行。每一轮房地产行业下行周期,都比上一轮下行周期来的更猛、波及面更大。这一次的影响将是深远的。伴随着房地产投资、新开工项目数量的回落,水泥需求受影响在意料之中,影响幅度之大却在意料之外。是什么原因使得影响幅度如此之大?下一个能够平衡房地产端水泥需求萎缩的“希望”是什么?

2000年以来房地产下行周期:一次比一次猛烈

本文以国家统计局发布的国房景气指数为基础来进行周期的划分。2000年以来,我国房地产市场经历了四轮下行周期,本轮房地产景气下行周期始于2021年12月。2021年下半年以来,房地产销售尽管有所趋冷,但总体保持偏稳运行,2021年12月以后市场下行速度加快。

对比水泥行业需求、利润数据,每一轮房地产行业下行期,对水泥行业的经营效益均产生了明显的冲击,而且一次比一次更大。第一轮仅经历了不到一年的时间就出现了明显反弹;第二轮、第三轮和第四轮行业利润的降幅一次比一次猛烈,所需要经历的时间也一次比一次要长。

表:2000年以来,四轮房地产下行周期

数据来源:水泥大数据(https://data.ccement.com/)

房地产市场仍尚待企稳

当前,房地产市场主要问题是流动性问题而非缺需求。房住不炒已将炒房客拒之门外,上一批刚需购房者又尚在高杠杆的“包袱中”,而新的计划入局者由于不稳定的个人经济预期、居高不下的房价而踌躇不前,况且新的刚需购房人群数量也正在快速减少。房价与收入(及收入预期)不匹配、改善者的短期动力不足,其中部分刚需人群转向房价与收入更匹配、生活水平尚可的三、四线城市,一、二线城市虽然逐步调整限购、信贷政策,但仍有待企稳。2023年一季度,居民人均可支配收入增长3%,明显低于房贷利率水平,利率水平仍有下行空间。

图1:2023年一季度居民人均可支配收入增长3%

数据来源:水泥大数据(https://data.ccement.com/)

房地产市场仍是支柱产业

房地产行业的下行不仅影响了地产端的水泥需求,也对相关配套市政项目的水泥需求产生了影响,三年疫情加大了两者影响的相关性,造成了对水泥需求影响的放大。1月至5月,城投债共发行26719亿元,同比增长24%。由于土地出让收入继续减少(财政部数据显示,1-5月国有土地使用权出让收入14893亿元,同比下降20%),政府支出有增无减,今年城投债虽然增长,但其中借新债还旧债也明显增多。由于资金问题,市政项目的开工及施工进度受到影响,进而影响水泥需求。

国家层面明确表示,房地产市场仍然是支柱产业。笔者认为,房地产端的水泥需求无可替代,下一个希望依旧会是“房地产”。

(1)房地产终会见底 品质住房需求有望打开新空间

1-5月,商品房销售面积同比下滑0.9%,降幅已较去年同期大幅缩窄,而竣工面积则出现大幅反弹19.6%。房地产市场“竣工底”已经兑现,而“销售底”离真正见底出现转正或许为时仍早,房地产市场的复苏是个分阶段缓慢的过程,而“开工底”将更晚一些。当前,“保交楼”依然是房地产政策的主线,而非所谓采取刺激政策“救楼市”以提振内需。从企业端看,近期部分房企也继续强调后期经营围绕“保交楼”。“保交楼”当前仍存在着难点和堵点,政策力度仍有待进一步加大。

图2:2023年1-5月,地产销售面积及新开工面积依然维持负增长

数据来源:水泥大数据(https://data.ccement.com/)

然而,“销售底”、“开工底”终会来临,房地产终会全面见底(或在明年上半年)。见底后,笔者认为,房地产市场,将进入一个更平稳、更健康的阶段,继续承担水泥需求结构中的关键角色。

近日,住建部部长强调“探索建立房屋养老金制度,为房屋提供全生命周期安全保障。”目前,我们房屋质量问题突出,尤其是期房销售大幅增加了售后维权问题,房屋维修成本明显增加。同时,随着房龄的增加,住房安全隐患增多,居民住房品质亟待提升,房屋养老金制度的探索有利于重新思考下一代住房标准。不过,资金问题依然是一个难以解决的问题,尤其是房子到龄后的拆迁问题也涉及庞大的资金规模。国内需要建立相应的机制来解决这部分问题,从而推动我国居民住房向更高品质迈进。在此过程中,品质住房需求有望打开新空间,相应的配套市政项目同样面临着品质提升的要求。

(2)基建狂魔“露疲态”

高速公路、高速铁路等传统大型基建项目的空间未来将逐渐变的有限,或加速拖累大基建端的水泥需求。一方面,大基建项目经营的效益并不乐观,铁路、公路项目需要经营维护成本,同时还有相应的财务成本,而对应的收益却难以实现盈亏平衡。以公路为例,我国收费公路全行业自2015年以来已经连续多年存在收支缺口且缺口正不断扩大。2021年度,全国收费公路车辆通行费总收入6630.5亿元,支出总额却达12909.3亿元,负债更是十分惊人。经营问题将制约后续基建的力度。另一方面,适度超前的基础设施建设投资将提前透支后续需求,加之如农村公路等部分基建项目规模的减少,对2025年以后将产生重要影响。其中,部分地区的时间点已经提前到来。

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那么,这是不是“二次棚改”?中央为何落子城中村改造?又将如何改造?

2023-08-07 13:49:51

7月24日晚间,广西壮族自治区统计局网站发布广西今年上半年经济数据。上半年,全区固定资产投资(不含农户)同比下降21.1%,主要是受房地产开发投资(下降43.4%)影响,全区商品房销售面积下降28.8%。

2023-07-25 15:55:54

中国水泥网行情数据中心消息,据市场反馈,近期重庆地区阴雨天气较多,市场需求销量疲软,企业库存高位承压。为提升销量,重庆地区主导企业于10日前后对主城及渝西下调水泥价格15-30元/吨后,近日继续下调水泥价格20元/吨,其余市场报价暂时持稳。

2023-07-24 11:44:29

伴随着房地产投资、新开工项目数量的回落,水泥需求受影响在意料之中,影响幅度之大却在意料之外。是什么原因使得影响幅度如此之大?下一个能够平衡房地产端水泥需求萎缩的“希望”是什么?

2023-06-30 11:46:59

整体来看,房地产行业目前仍面临一定的下行压力,2023年第一季度全国房地产企业房屋新开工面积大幅度锐减。

2023-06-09 09:21:05

基建的稳步推进加之房地产行业企稳回暖无疑将有利于提振水泥市场需求。未来国内水泥需求依旧较大,不过“房住不炒”依旧是我国房地产行业发展的主基调,房地产行业已经告别高增长时代。受此影响,水泥需求整体回落或将难以避免,未来在有限市场空间下,将更加考验水泥企业在成本控制、环保水平等方面的硬实力。

2022-10-26 10:03:10

,这一政策措施的出台,有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱,促进房地产市场平稳健康发展

2022-10-06 16:03:55

当前,水泥行业已经步入传统旺季,但是从市场表现来看,虽然多地传出水泥价格上涨消息,但实际落实情况不佳,市场需求缺乏支撑是重要原因。鉴于房地产行业目前的状态,水泥市场需求短时间内恐难有回暖,市场压力依旧较大。

2022-09-20 10:18:32

从短期来看市场已经触底,并不是触底反弹,而是一个缓慢温和的恢复过程。

2022-07-05 09:44:58

非沈阳户籍居民家庭购房,执行沈阳户籍居民家庭购房政策,不再提供自购房申请之日起2年内在沈阳市连续缴纳6个月及以上个人所得税或社会保险证明。沈阳成为第一个在全域内取消“限购令”的二线城市。

2022-04-30 15:40:22