“总的来说，房地产长期都是中国经济的支柱产业，大家短期内要保持乐观。但同时要做好房地产规模会收缩的心理准备。”3月15日上午，由中国水泥网主办的“2023中国水泥产业峰会”顺利召开。易居·克而瑞信息集团副总经理杨科伟为峰会带来以《当前房地产业形势对水泥行业影响》为主题的精彩报告。
杨科伟表示今年房地产行业销售规模乐观止跌，弱复苏、周转放缓仍是主旋律。他预计一季度有望局部小阳春，下半年有望整体复苏，全年保持前低后高的发展趋势。未来，城市化建设步伐放缓，房地产行业将进入大周期下行通道和五轮小周期新低。
易居·克而瑞信息集团副总经理杨科伟
以下是报告全文：
当前：销售局部回暖，筑底在望
一．两会：《政府工作报告》坚持房住不炒，重心是防风险、促需求
过去工作回顾：
过去一年：相关部门出台金融支持措施，支持刚性和改善性住房需求，扎实推进保交楼稳民生工作。
过去五年：①多年累计改造棚户区住房4200多万套，上亿人出棚进楼、实现安居。
②持续推进以人为核心的新型城镇化。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。改造城镇老旧小区16.7万个，惠及2900多万家庭。
③在看到发展成就的同时，我们也清醒认识到，当前发展面临诸多困难挑战。房地产市场风险隐患较多，一些中小金融机构风险暴露……
今年工作建议：有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
另外，《政府工作报告》工作建议中并未提到“房住不炒”，但并不表示这一定位发生动摇，相反，“房住不炒”已成为住房基本制度和长效机制的基本遵循，会一以贯之地坚持。
并且，《政府工作报告》主旨与《求是》杂志的总书记刊文一脉相承。首先重点强调化解房地产业风险。保优质市场主体等，守牢不发生系统性风险的底线。其次，因城施策精准对症，着力扩大有效需求。中长期来看，坚守“房住不炒”定位，向新发展模式转型。
二.两会：部长对行业企稳回升充满信心，强调精准拆弹化风险
住建部部长倪虹表示，要基于三方面原因对房地产市场企稳回升充满信心：①供需回稳，复工率、看房量、成交量回升；②预期改善，销售转正、房价走稳、融资改善；③政策落实，支持首套、二套的政策出台并落地见效。
企稳回升的四个原则：①坚守“房住不炒”定位；②大力支持刚需和改善需求；③防止市场大起大落；④促进行业高质量发展。
2023住建工作要在三方面下功夫：
稳支柱：稳住建筑、房地产两大支柱产业。房地产一是坚持因城施策，二是增加保障性租赁住房供给和长租房建设。
防风险：抓两头带中间，精准拆弹方式来化解风险。一头抓优质房企，一视同仁支持优质国企民企，一头抓出险房企，帮助自救同时严格依法依规处置。
惠民生：让人民群众住上更好的房子。
国务院发展研究中心原党组书记马建堂表示，一要巩固房地产市场出现的好势头：居民消费中，住房及相关消费占比很高。要继续实施中央已经出台的稳房地产市场的举措，多种方式缓解房地产开发企业的流动资金困难，鼓励刚性和改善性住房消费需求。总之一定要把房地产市场稳住。
二要把老百姓的收入稳住：要稳住低收入群体、困难群体的收入，没有收入就没有消费，恢复和扩大消费，首先要恢复和增加收入，特别是居民可支配收入。
三要鼓励生育，把人口总量稳住：增加育龄妇女、孕产妇、婴幼儿的消费需求。
三．政策展望：全面退出限制性政策，多管齐下化解企业风险
一是行政手段全面退出、经济扶持同步跟进
全面放松四限：三四线取消限购、一二线局部松绑，取消认房认贷、下调首付比例，豪宅限价放开，全面取消限售。
实行财税刺激：减免契税、增值税等房地产交易税费，发放购房补贴，特别是对二孩、三孩家庭及各类人才，按揭利息抵扣个人所得税。
二是短期内降准降息必要性下降，但结构性支持尤可期
近期降准降息可能性下降；货币政策逐渐由宽松向中性回归，短期内全面降准降息可能性、必要性不大。
结构性工具继续发力：保交楼任务依然兼具，保交楼贷款等结构性工具有望继续发力。
差别化住房信贷支持延续：房贷利率下限动态调整机制等差别化住房信贷支持政策短期内不会退出。
三是多管齐下助企纾困
加强销售回款，优化资金监管；市场恢复，销售回款保障才是根本，新、老项目预售资金监管尺度划分更细。
因企施策，拉长去杠杆进程：对净资产的房企支持加快资产处置等，降低其利息成本，对于资不抵债的房企促进其债务重组落实。
政策支持、补贴力度仍要加大：实际支持力度也加大，降息、贴息等，越弱的损失越大，平衡各债权方的利益。
四．2月新房成交同环比皆涨约50%、较去年3月增10%，前2月同比增2%，较21年降42%
五．新房供应节奏和力度显著弱于需求复苏，前2月同比降26%，较去年3月降54%
六．一线受供应约束下降但温度维持，杭州倍增、天津南宁惠州突出
七．二手住宅成交环增64%，前2月累计增32%，几近20个月以来高点
八．二手住房预期分歧大，市场回暖后挂牌量亦大幅增加，后续持续性待观察
九．前2月土地成交规模处历史低位，溢价率低位、流拍率高位，尚未回暖
十．2月百强房企销售同环比分别增15%和29%,前2月累计同比仍降12%
央国企及部分优质民企发展韧性强，保利、中海、华润、招商、建发等央国企业绩同比表现突出，2023年房企格局继续分化。
1-2月，仅TOP10房企的销售操盘金额门槛同比增长25%，超4成百强房企累计业绩同比增长，累计业绩同比增幅大于30%的企业数量达到27家。
十一．前2月仅20家百强房企拿地，国央企领头、民企弱复苏
拿地企业仍是头部国央企、优质区域型民企。越秀、中国铁建等拿地金额同比涨幅超100%，民企呈弱复苏，除新城、建业等去年几乎未拿地企业开始参拍，伟星、中天美好等区域型民企表现强势，投资聚焦核心城市。
展望：近忧远谋，沐光而行
一．稳支柱、防风险、促需求，房地产业长期都是中国经济支柱产业
一方面政策底已到，市场期望更有力政策；另一方面信心仍在下行，如果经济复苏加速，信心底也将更快出现；此外多数城市市场底已出现，少数热点城市也在筑底过程中。
二．短期消除“房价下跌、收入不稳、安全交房”三大焦虑的周期较长
三．土地投资规模回到12年前，影响新开工、新房供应和成交总量
四．81%新增拿地集中供地的22城,水泥需求须聚焦长三角和省会城市
2022年百强投资形成了以“22城+长三角”为主的固定格局，百强投资额中有81%集中于22个核心城市；一线城市占35%，二线城市占比为50%，三四线城市占15%，占比大幅收缩15个百分点；长三角连续2年房企投资占比均超过40%。
五．12家有能力正常开发的重点房企新增拿地城市可以持续关注
六．七成房企交付缺口较大，2023年加快竣工、增加交付仍将持续
TOP50房企中，近七成预计全年交付比（2022年全年预估交付面积/2020年全口径销售面积）不足1.0。
统计发现，2022年TOP50房企中公布上半年交付数据的房企有44家，其中68%的房企交付比处于1.0以下,意味着这些房企今年下半年面临较为严峻的交付任务。同时，近三成房企交付比不足0.5，交付压力巨大。
部分房企交付比较低的同时，交付缺口较大，交付压力凸显。
譬如，中国恒大2022年上半年交付面积1561万平方米，预估全年交付量约5463.5万平方米，对比2020年的预售面积，交付缺口近2389万平方米。
此外，旭辉集团、龙光集团、奥园集团、佳兆业等房企在交付比低于0.5的同时，均存在700万平方米以上的交付缺口。部分房企如绿城、滨江、招商、华发等交付量充足，交付比大于1.2，如期甚至超额完成交付任务。
七．2023年行业销售规模乐观止跌，弱复苏、周转放缓仍是主旋律
一季度有望局部小阳春，上海、杭州、合肥、深圳、成都、北京、西安、广州、长沙、苏州10个城市率先筑底回升，下半年有望整体复苏，全年前低后高、规模保持。
预计2023年商品房销售面积同比下降0-5%，销售金额同比下降0-8%；土地购置面积仍将处于历史低位，料全年同比下降2%-5%；预计2023年全年房屋新开工面积同比下降20%-25%；预计2023年完成房屋竣工面积同比涨10%-15%。
八．城市化放缓，行业开始进入大周期右侧通道，五轮小周期新低
九．未来十年，全行业住房增量需求仍将达100亿平方米左右
十．形成北上广深成渝等七市/四大区域增长极，规模聚焦20城
十一．住房增量：未来改善需求成为行业主力增长空间
十二．存量更新：全国住房近400亿方，建成+在建+待建人均达50㎡左右
十三．保障性租赁：“租售并举”基本住房制度，“十四五”供给井喷
（1）25个城市“十四五“保障性租赁住房供应计划545万套（以套均80计算约4亿平方米），占这些城市预计商品住宅供应套数的57%。
（2）已公布供应计划的城市基本可以代表要大力发展租赁住房的城市范围。
十四．到2025年，养老产业规模突破12万亿元，涉房地产规模超3万亿
总的来说，房地产长期都是中国经济的支柱产业，大家短期内要保持乐观。但同时要做好房地产规模会收缩的心理准备。
