2022年可谓是中国房地产市场的政策大年，从供应端到需求端政策发布的密集程度史无前例，加上房地产被明确定位为国民经济的支柱产业，可见2023年，房地产的稳定对于宏观经济的稳定恢复至关重要。那目前市场预期如何，楼市何时能企稳，哪个城市会率先恢复？还有什么支持政策要出？
房地产是国民经济支柱产业
回顾2022年，中国房地产行业经历了前所未有的挑战，下半年，多地出现因期房停工导致的购房者集体“断供”现象，市场信心再次受挫，销售低迷。
据58安居客房产研究院数据，在这个大背景下，各部委20余次表态支持“保交楼”，全国超70省市结合当地实际情况，实质推动“保交楼”举措落地。包括“一对一帮扶”、设立纾困基金、收购滞销房作为保障安置用房等。
年底金融16条政策出台，支持房企融资三箭齐发，标志着供给端政策进入全面支持阶段，自此，地产政策进入全面宽松周期。以11月为分水岭，纾困方向从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”。在“第一支箭”信贷融资领域，除了央企、地方国企，有25家优质民企获得授信超过4000亿元；“第二支箭”债券发行方面，近期，混合所有制及民营房企发债申请总规模超过1200亿元；“第三支箭”股权融资方面，目前最近半个月内，已有万科、旭辉控股集团、雅居乐集团、合景泰富集团等7家港股上市房企抛出了配售融资计划，拟募集资金净额约73亿港元；新城发展、建发国际集团等4家港股上市房企已完成了一轮配售融资，筹资净额约74亿港元。
涉及房地产开发贷、个人贷款、存量融资展期、信托融资、债券融资、保交楼专项借款、保护个人征信、延长贷款集中制、住房租赁金融等“金融16条”的出台，更是让房地产迎今年最强政策支持。
预售资金监管政策的调整，也成为一大看点。11月，银保监会、住建部、央行联合发布了《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，指导商业银行向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金，这将有助于扭转房企融资困境，有效遏制企业“爆雷潮”。
进入12月，中央支持房地产的力度更强，12月15日中央经济会议上，明确满足房产行业合理融资需求，支持刚性和改善性住房需求，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。国务院副总理刘鹤指出“房地产是国民经济的支柱产业，针对当前出现的下行风险，我们已出台一些政策，正在考虑新的举措，努力改善行业的资产负债状况，引导市场预期和信心回暖。” 中央财办有关负责人也强调“要充分认识到房地产行业的重要性。房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业”。
市场正经历一次深度调整
有分析认为，时隔20年后，房地产再度成为“支柱产业”，释放的信号极具分量。多位分析人士认为，此次是楼市的一个深度调整。
阳光资产首席战略官、国家统计局原局长邱晓华曾公开表示，从去年下半年以来，中国房地产市场经历了一次深度的调整，至今还在调整的进程中，整个地产行业投资、销售、拿地、新开工、在建等诸多主要指标都是负数，今年1到11月房地产开发投资比去年同期下降了9.8%，销售面积、销售额下降幅度超过了30%，一线城市的二手房价格还在下降，70个城市的房价多数都在下降。
他表示，这些年房地产市场对中国经济的贡献是有目共睹的，对居民生活的改善、对城市建设面貌的改观也很明显。如今再一次明确了房地产是国民经济的支柱产业，正当其时。从去年下半年以来，可以说房地产市场的政策春风，尤其是地方政府的政策春风一阵接一阵。但由于三年的疫情，造成了我国房地产市场至今还处在比较困难的状态中。
对于当前的房地产形势，在近日举行的“财经年会2023：预测与战略”上，中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞则分析认为，过去一年多，房地产市场下行速度较快但没有失速。他认为这不是危机，而是一个深度的调整，中国房地产市场是一个行政性管制很强的市场，政府有很强的力量阻滞过速的下行。过去一年不断加码的政策，确实使目前房地产市场暴露的风险得到了控制。“原因做一个总结，我认为这次下行冲击在环境端，问题在供给端，核心在金融端，出路在需求端，化解是在政府端。”
倪鹏飞指出，减缓冲击是条件，要通过加快复苏经济，增加收入，扩大就业，防范和减缓外部不确定性冲击。扩大需求是基础，要放宽购房条件，降低购房成本。
邱晓华预计，投资的恢复有可能快于市场销售的恢复。从需求侧来看，下一阶段国家也会积极发力，促进地产基本面的修复，如果对住房消费端也能射出数支箭，房地产市场复苏的春天一定会很快到来。
购房者观望情绪较重
2022年，房地产市场处于深度调整阶段，中央多次强调支持刚性和改善性住房需求，需求端政策优化贯穿全年。
根据中指研究院统计，2022年以来，全国已有超300省市（县）出台相关政策超千条，政策优化频次达到近年峰值，调控措施中涉及降低首付比例、提高公积金贷款额度、优化限购限售、给予购房补贴等。
据公开信息，2022年9月，苏州市区范围全域放开限购，成为第一个大力度松限的万亿级城市。进入12月，南京成为首个取消外地户籍限购的省会城市，万亿级城市佛山、东莞也相继全面放开限购。
公积金方面，重庆将个人最高贷款额度提升至50万，夫妻最高可贷100万，放宽认定标准，只限中心城区，支持范围扩大。天津市将第二套房公积金贷款首付比例由60%调整为40%。汕尾市则支持本人及其直系亲属（配偶、父母、子女）提取公积金用于支付购房首付款。
不过，据央行的一组调查数据来看，购房者置业情绪仍有待恢复。2022年12月27日，中国人民银行调查统计司发布《2022年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示，对下季房价，14.0%的居民预期“上涨”，53.7%的居民预期“基本不变”，18.5%的居民预期“下降”，13.8%的居民“看不准”。
问及未来三个月准备增加支出的项目时，居民选择比例最高的为医疗保健，占比29.6%，教育占比27.9%、社交文化和娱乐占比18.5%、大额商品占比18.5%、购房占比16.0%。
中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，短期来看，影响居民购房的收入预期、房价预期等因素尚未出现明显修复，购房者置业观望情绪仍较重，市场企稳仍需要时间。
楼市何时能够企稳回升
根据贝壳研究院数据，过去三年，50城中房价上涨的城市有18个，最高涨幅41.1%，平均涨幅13.5%；房价下跌的城市有32个，最大跌幅16.4%，平均跌幅8.3%。尽管跟去年比，几乎所有城市房价都出现普遍下跌，但一线城市、长三角、大湾区、成渝都市圈这些区域房价依然比3年前有稳定的上涨。在上涨的阶段，一线城市上涨的幅度更大；在下跌的阶段，一线城市下跌的幅度更小。过去三年，长三角、大湾区和成渝房价涨幅分别为4%、4%和3%。长三角城市群的房价最高，成渝城市群追上大湾区。京津冀城市群和长江中游城市群房价持续回调。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，这轮房价的下跌已经到底，未来将从核心城市开始逐步企稳回升。市场预期已经开始回温。初步统计，在12月放开初期，二手房市场的交易量有明显的反弹。而且部分刚性需求、改善型需求开始转变观望态势，2022年Q4调研数据显示，计划在未来半年内购房的比例显著回升。“预计明年越来越多消费者开始入市，市场交易量价迎来温和修复，上半年房价降逐步企稳回升。” 许小乐称，在“房住不炒”的政策框架下，市场并不会出现报复式大涨。
对于2023年市场如何走？楼市何时企稳？中指研究院则测算认为2023年全国房地产市场特点为：“销售量价趋稳，新开工面积调整态势难改，投资或继续下行”,短期来看，国内疫情感染高峰尚未结束，宏观经济恢复较为缓慢，购房者收入预期、置业信心修复仍需时间，预计销售市场最快或在二季度企稳。
具体来看，长三角、珠三角市场情绪有望率先修复，市场恢复态势或开启。京津冀市场有望企稳，北京市场的带动效应或更加明显。长江中游、成渝疫情影响下短期市场调整压力仍在，政策优化带动核心城市市场有望企稳恢复。
政策还有没有调控空间？
而对于楼市还有哪些调控空间，中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静预计，2023年在“房住不炒”基调下，供需两端政策均有继续优化空间，政策力度有望进一步加强，核心一二线城市特别是核心二线城市，政策优化空间较大，如限购、“认房又认贷”等方面继续调整，一线城市政策优化预期也在增强，降低房贷利率、降低首付比例、降低税费等存在空间；支持企业合理融资需求，房企融资链条有望进一步畅通，企业资金面有望得到改善，特别是头部优质房企的资金支持力度将继续强化；“保交楼”仍然是侧重点，专项借款及配套资金加快落地，有望取得更多实质性进展，共同促进购房者预期好转。
