2022年楼市的定调会议终于来了。
2月24日上午，国务院新闻办公室举行新闻发布会，住房和城乡建设部部长王蒙徽携手住房和城乡建设部副部长倪虹、住房和城乡建设部副部长张小宏、住房和城乡建设部办公厅主任李晓龙共同亮相。
当前，房地产市场出现了触底回暖态势，金融机构对收并购的定向支持也不断加大，房企的风险正在有序出清，这是本次发布会召开的背景，从官方定性来看，2021年的房地产调整基本符合预期。
倪虹对2021年的定调：总体看，去年房地产市场运行是平稳的，也证明了房地产长效机制是符合规律的，是有效的。
这主要是基于以下数据：
一是住房成交量保持正增长。去年全年商品住宅销售面积达到了15.65亿平方米，这也是近几年来的新高，同比增长了1.1%。
二是房价涨幅有所回落。去年70个大中城市，一手房和二手房销售价格分别上涨了2%和1%，涨幅比2020年回落了1.7和1.1个百分点。
三是房地产开发投资保持了正增长。全年达到了14.8万亿元，同比增长4.4%。住宅投资同比增长6.4%，比固定资产投资高了1.5个百分点。
四是去化周期还处在合理区间。一般来讲，去化周期12个月到18个月都比较正常，去年年底的水平是14.1个月，处在合理区间。
2021年的楼市表现是2022年调控政策的前提，这也意味着，房地产行业会继续执行调控政策，不会出现大的放松，甚至有序出清将越来越常态化，对此，大家也会越来越适应。
01
定调2022：平稳
可以确定，2022年楼市的楼市基调仍然是稳定，可以说，这即是行业结构性调整的前提，也是宏观经济发展的要求。
在保持房地产市场平稳运行方面，王蒙徽表示：保持调控政策的连续性和稳定性，增强调控政策的精准性协调性。继续稳妥实施房地产长效机制，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，促进房地产业良性循环和健康发展，努力稳地价、稳房价、稳预期。
倪虹表示，我们还是毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不把房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。
提法虽然不算新，但这是大的政策方向，细微之处在于，加强预期引导和因城施策就意味着政策更多是在局部灵活调整，保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求，则意味着针对真实购房需求允许市场出现一定程度的复苏，但也仅此而已。
具体来看，住建部的考虑有如下四个方面：
一是保持调控政策的连续性和稳定性。继续稳妥实施房地产长效机制，把城市的主体责任和省级政府的监督责任落实好，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求，继续稳地价、稳房价、稳预期。
二是增强调控政策的协调性和精准性。重点是做到3个“加强”：一是加强土地、金融和市场监管等政策的协同，二是加强部、省、市的调控联动，三是加强对城市“一城一策”政策的指导和监督。
三是坚决有力处置个别房地产企业因债务违约所引发的房地产项目逾期交付风险。这项工作是以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化、市场化为原则，压实企业主体责任，落实属地政府管理责任，维护社会稳定，维护购房群众合法权益。
四是持续整治和规范房地产市场秩序。去年，我们会同7个部门联合开展了房地产市场三年整治行动，去年整治情况将适时发布。下一步的重点是完善市场监管新机制，大力整治房地产开发、交易、租赁、物业服务中的违法违规行为，把人民群众的合法权益切实维护好。
值得注意的是，虽然当前政策还在持续放宽，但这种调整依然以稳定为目的，而非为了刺激房地产市场过热。
日前，经济日报发文称，在出台稳楼市调控政策时，尤须谨防政策的过度宽松再将房地产市场推向过快上涨的通道，重走过度依赖房地产的老路。
经济日报强调，要谨防再出现地价脱缰、地王频现、资金过度违规入楼市、炒作房价等情形，那种看似繁荣的虚假狂欢终将给房地产市场和经济发展带来危害。特别是在一些供给已经出现过剩的三四线城市和县城，如果再形成不合理的房价过快上涨预期，而实际上缺乏产业和人口的支撑，只能让这些城市的房地产市场积累更大风险。
02
加大保障性租赁住房供应
住房供给侧结构性改革的主要落脚点在于保障性租赁住房供给，从各地不断给出的供应计划可以看出来，供应力度非常大。
王蒙徽表示，经过统计，我们希望全年能够建设筹集保障性租赁住房240万套（间）。新筹集公租房10万套，棚户区改造120万套。同时，我们还将加快推进长租房市场建设。
住建部给了一组数据：从实施情况看，在人口流入较多的40个重点城市，2021年已经筹集了保障性租赁住房94.2万套，预计可以解决近300万新市民、青年人的住房困难，初步形成了多主体发展保障性租赁住房的良好态势。
从供给来看，保障性租赁住房主要以存量为主，农村集体经济组织、企事业单位、园区企业、住房租赁企业等各方面主体参与的热情还是比较高。据统计，利用存量土地和房屋建设的保障性租赁住房达到了70%。
对于2022年保障性租赁住房的定调是：继续大力增加保障性租赁住房的供给。
为了实现这一目标，住建部给出了六大措施，如下：
一是落实好土地的支持政策。主要还是在五个方面发力，就是利用农村集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地、存量闲置房屋和新供应土地来建设和筹集保障性租赁住房。
二是落实审批流程的再造和简化。这个主要是通过各级政府通过联审方式，出具项目认定书，相关部门按照项目认定书加快办理。
三是落实中央补助。去年，中央为40个城市在预算内投资补助了28亿元，今年还将加大中央财政补助资金的支持力度。
四是落实税费优惠政策。从去年10月1日起，已经开始实行住房租赁企业向个人出租保障性租赁住房可选择适用简易计税方法，也就是增值税原来按5%税率征收的，现在减按1.5%计算；对于企事业单位、社会团体向其他组织、个人和专业化住房租赁企业出租保障性租赁住房的，房产税由12%减按4%的税率来征收。
五是落实水电气价格政策。对于利用非居住存量土地和非居住存量房屋来改建和建设保障性租赁住房的，取得保障性租赁住房项目认定书后，用水、用电、用气价格一律按照居民价格来执行。
六是落实金融政策支持。目前，已经把保障性租赁住房列入了城市基础设施领域不动产投资信托基金试点，同时，对保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度的管理等。
以前，保障性租赁住房更像是附属角色，现在已经逐渐成为房地产行业的主角，在加大供应的同时，一直以来困扰租赁住房发展的金融问题也有望得到彻底解决。
2月8日下午，央行联合银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，随着住房租赁金融制度的建立，银行将会单列保租房贷款科目，并对该类贷款在认定、投放、定价、偿还等方面，建立完全不同的贷款管理制度。
03
城市更新成为新的经济增长点
城市更新、老旧小区改造、碳达峰碳中和等也是行业的重点议题，住建部给出了2022年的发展思路。
先来看城市更新，据不完全统计，截至2021年底，全国411个城市共实施2.3万个城市更新项目，总投资达5.3万亿元。不仅解决了城市发展中的突出问题和短板，也成为了新的经济增长点。
对于2022年如何推进城市更新工作，李晓龙表示，下一个阶段，将从7个方面来推动：
一是健全体系。加快构建国家城市体系，明确不同城市战略定位和核心功能，促进区域协调发展。
二是优化布局。推动城市组团式发展，开展城市生态修复，促进城市与自然融合共生。
三是完善功能。加快城市基础设施和公共服务设施更新改造，完善城市交通系统，提升城市服务和安全韧性水平。
四是管控底线。限制城市无限扩张，严格管控建设超高层建设，防止大拆大建。
五是提升品质。加强城镇老旧小区改造和完整居住社区建设，推进城市适老化建设改造和既有建筑改造，满足人民高品质生活需要。
六是提高效能。充分运用新一代信息技术，加快新型城市基础设施建设，推进智能市政、智慧社区、智能建造、智慧城管，提升城市运行管理效能和服务水平。
七是转变方式。落实城乡建设领域碳达峰碳中和目标任务，转变由房地产主导的增量建设方式，探索政府引导、市场运作、公众参与的城市更新可持续模式。
关于老旧小区，住建部数据显示，2021年，全国开工改造城镇老旧小区5.56万个，惠及居民965万户。2019年—2021年，全国累计开工改造了城镇老旧小区11.5万个，惠及居民超过2000万户。
张小宏表示，2022年将继续深入扎实有序地推进城镇老旧小区改造工作，主要在以下方面展开：
一是有序实施改造计划。切实抓好工程质量，确保改造进度和效果。
二是探索可持续推进模式。支持各地继续在推进相邻小区及周边地区联动改造、吸引市场力量参与、多渠道筹措改造资金、完善配套政策制度等方面加快探索。
三是加强督促指导。进一步完善巡回调研和帮扶指导机制，及时总结推广各地好经验、好做法和可复制的政策机制。
城乡建设是推进碳达峰碳中和的一个重要领域，张小宏表示，近年来围绕绿色低碳发展、提高建筑节能强制性标准等都取得了比较显著的成效，下一步的发展重点包括一下几方面：
第一，推动城市绿色低碳建设，包括推动组团式发展，严格控制新建超高层建筑，构建15分钟生活圈，加快推进既有建筑节能改造等。
第二，打造绿色低碳乡村。推进绿色低碳农房建设，加强生活垃圾污水治理，全面促进乡村节能降碳。
第三，强化保障措施，一是建立城乡建设统计监测体系，二是构建考核评价指标体系。
值得一提的还有智能制造和装配式建筑，去年，建筑业总产值29.3万亿元，同比增长11%，增加值占国内生产总值的比重达到7%，为社会提供了超过5000万个就业岗位。
张小宏表示，下一步，将重点从5个方面入手，进一步推动智能建造与新型建筑工业化协同发展，促进建筑业转型升级。
一是实施智能建造试点示范创建行动。二是加快推广建筑信息模型技术。三是大力发展装配式建筑。四是打造建筑产业互联网平台。五是推进建筑机器人典型应用。
04
专家点评
中指院：努力为稳定宏观经济大盘发挥积极作用
2022年，我国宏观经济面临较大下行压力，房地产行业仍将发挥重要的稳定器作用。
一方面，为了维护房地产市场平稳运行，将通过更加精准和协调的调控政策、稳妥实施长效机制，促进刚性和改善等合理住房需求释放，实现“三稳”目标，预计各地保刚需和改善需求的政策力度有望得到进一步跟进。
因城施策下，部分不合理或不合时宜的政策均有望得到优化，根据中指监测数据，今年以来已有超40个城市出台房地产相关扶持政策，涉及降首付、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等方面。但值得注意的是，调控政策仍坚持连续性和稳定性，“稳”是主基调。
另一方面，今年保障性租赁住房是主要稳增长发力点，预计2022年，在保障性租赁住房筹集规模大幅增加的背景下，相关配套制度也将同步推进，尤其金融政策的支持，保障性租赁住房公募REITs的推进有助于为企业提供有效的退出渠道。
此外，老旧小区改造、“新城建”、适老化城市建设和改造等也是带动房地产开发投资、基础设施投资的重要领域。
李宇嘉：未来商品房市场不可能有新周期
面对市场下行压力大的问题，今年楼市的主题不是加强调控，而是平稳，“保交楼、保民生和保稳定”与“三稳”结合起来。另外，首次提出保障住房刚需，同时满足合理改善性需求。在市场下行时，强调扶持改善型需求，一方面意在市场良性循环，即各类合理需求都要满足，另一方面也通过支持改善，保持楼市一定的活跃度，避免大幅度下行。
商品房稳定的同时，将工作重点转向供给侧，包括保障性租赁住房、老旧小区改造、更新改造重大工程及“新城建”，这些方面基本都在供给侧。特别是保障性租赁住房，这次提出要“大力推进”，与之前提的将其置于十四五工作重点，是一个思路。
未来，商品房市场不可能有新周期。稳增长的抓手不是地产，而是新城建、供给侧改革，及由此带来的住房消费。房地产全面回归消费和实体经济。供给侧改革，事实上顺应了当前消费的主力，即新市民、年轻人、城市弱势群体的消费能力和诉求。房地产全面转向降成本。即便要稳定商品房，但房价控制依然严格，不能出现明显上涨。因此，部分城市的纾困政策如果转向救市，必然带来问责和再次纠偏。
贝壳研究院高级分析师潘浩：房企仍然为“保交楼”的主体
2021年下半年以来，销售降速、融资收窄、监管趋严等多方面条件导致部分房企资金流压力陡增，甚至部分房企在多重压力之下表现出“趟平”的迹象。此次住建部的表态，强调了“压实企业主体责任”，房企仍然为“保交楼”的主体，从去年四季度开始金融机构启动通过“并购贷/债”的方式支持房地产行业的资源重组，盘活风险房企可用资源，持续解决行业整体面临的资金压力，避免个别企业选择“躺平”影响民生、制造不稳定因素。
此外，还要求“落实属地政府管理职责”，前期出台的全国性的商品房预售资金监督管理办法统一了预售资金管理的标准，一方面授予属地政府管理权限，另一方面避免过松或过紧的、不稳定的政策让企业对自身资金难于管理。
综上，企业依然将承担起主体责任，同时需要政策、金融、同业等多方面的支持，共同确保“保交楼、保民生、保稳定”目标的实现。
